Foncier - Servitudes

Le Bornage:

En application de l’art. 646 du Code Civil :

“tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contigu. Le bornage se fait à frais communs”

L’initiative, d’après l’article 646 le Code Civil, appartient donc au propriétaire. Lui seul peut agir.

NB : La notion de propriété a été étendue par la jurisprudence en sens large et à de nombreux titulaires de droits réels sur le fond objet de la demande, à l’exception du titulaire d’une servitude. On peut tout de même demander que l’assiette de la servitude soit précisée et éventuellement matérialisée par des bornes, mais l’action ne sera pas considérée comme une action de bornage.

Il existe cinq conditions qui doivent être cumulativement réunies pour que le bornage puisse être demandé.

Deux d’entre elles sont expressément visées par l’article 646 du Code Civil :

- Les fonds doivent être contigus :

L’action en bornage est irrecevable si les deux propriétés sont séparées par une route ou par un cours d’eau, c’est-à-dire par du domaine public. De même, le bornage ne peut s’appliquer lorsque les propriétés contiguës sont en réalité des bâtiments qui se touchent.

Ainsi, en milieu urbain, les actions en bornage sont extrêmement rares, l’intervention de Géomètre aura plutôt pour effet ou pour objet de déterminer si un mur séparatif a un caractère mitoyen ou non.

L’action en bornage reste cependant possible si deux propriétés sont séparées par un chemin d’exploitation : en effet, dans ce dernier cas, la fixation de la limite peut passer par l’axe médian du chemin, si ce chemin qui a un caractère commun vient à être supprimé.

- Les fonds doivent appartenir à des propriétaires différents :

Cette condition est contenue implicitement dans l’article 646. Elle implique que l’on soit en présence de propriétaires privés : la délimitation du domaine public ne relève pas de l’action en bornage. Cependant, il reste possible de borner deux fonds dont un appartiendrait à une collectivité publique dès lors que le fond appartient au domaine privé de la collectivité.

Les trois autres conditions portent sur :

- La ligne séparative doit être, au moins pour une partie, exempte de bâtiment :

Bien que le bornage soit davantage pratiqué en zone rurale, aucun texte n’envisage l’appartenance des fonds bornés à un quelconque statut agricole. Certes, certaines conditions, comme l’absence de constructions, limitent la pratique de cette activité, mais il n’est pas rare de trouver en zone urbaine des fonds dont les limites sont vierges de constructions.

Les fonds peuvent être partiellement construits, même au niveau de la ligne séparative, dès lors que les limites d’un terrain nu, bordant deux fonds contigus, sont incertaines, que ces fonds soient situés en ville ou en campagne.

- Les fonds ne doivent pas être déjà bornés :

L’article 646 du Code Civil impose à tout propriétaire le bornage de son fond lorsqu’il est demandé par un propriétaire contigu mais c’est à la seule condition que les fonds ne soient pas déjà bornés.

La preuve d’un bornage antérieur régulier en la forme, effectué par les parties ou leurs auteurs, qu’il ait été réalisé amiablement ou par la voie judiciaire, s’opposerait à la recevabilité d’une action en bornage. De plus, l’existence d’un précédent bornage pourrait être déduite de circonstances de fait (découvertes d’anciennes bornes).

- Les fonds doivent être soumis au régime de la propriété privée :

Pour que des fonds puissent être délimités, ils faut qu’ils soient l’objet d’une appropriation privée, soit qu’il appartiennent à un particulier, soit qu’ils fassent partie du domaine privé de l’Etat, des départements et des communes.

Division Foncière:

Article L442-1

Modifié par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007

Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.

Division foncière et revente de parcelle cadastrale:

Article L123-1-1

Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 40 (V)

Dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés.

Si le coefficient d'occupation des sols applicable au terrain est augmenté après la division, la minoration des droits à construire résultant de l'application du premier alinéa est calculée en appliquant le coefficient d'occupation des sols existant à la date de la délivrance du permis de construire.

Si le coefficient d'occupation des sols applicable au terrain est diminué après la division, la minoration éventuelle des droits à construire est calculée en appliquant le coefficient d'occupation des sols existant à la date de la division.

En cas de division d'une parcelle bâtie située dans une des zones mentionnées au premier alinéa, le vendeur fournit à l'acheteur un certificat attestant la surface hors oeuvre nette des bâtiments existant sur la ou les parcelles concernées.L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité.

Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables aux terrains issus d'une division effectuée à une date ou dans une zone où le plan local d'urbanisme ne prévoyait pas la règle prévue au premier alinéa.

Le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut, par délibération motivée, déterminer des secteurs situés dans les zones urbaines délimitées par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, à l'intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l'emprise au sol et au coefficient d'occupation des sols résultant de l'un de ces documents est autorisé pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation. La délibération fixe pour chaque secteur ce dépassement, qui ne peut excéder 20 % pour chacune des règles concernées. En l'absence de coefficient d'occupation des sols, l'application du dépassement ainsi autorisé ne peut conduire à la création d'une surface habitable supérieure de plus de 20 % à la surface habitable existante. Le projet de délibération comprenant l'exposé des motifs est porté à la connaissance du public en vue de lui permettre de formuler des observations pendant un délai d'un mois préalablement à la convocation de l'assemblée délibérante.

Le sixième alinéa n'est pas applicable dans les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit mentionnées à l'article L. 147-4 du présent code et dans les zones mentionnées aux 1° et 2° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement.

Son application est exclusive de celle des articles L. 127-1 et L. 128-1 du présent code.